2015上半年房地产市场点评：销售快速回暖 土地购置继续下

　　2015年上半年，在多重政策利好的刺激下，全国房地产市场运行状况有所好转，房屋销售指标一枝独秀，出现明显的V形反转，与此同时，房价销售 价格指数开始企稳，部分城市房价环比出现上涨。然而，销售形势改善并没有带动新开工、土地购置等先行指标出现好转，上半年房屋新开面积和土地购置面积均出 现较大幅度下滑，表明房地产企业对未来市场信心仍然不足，房地产开发投资增幅持续回落。

　　从各项指标实际增速与此前预测增速相比看，除销售指标好于此前预期外，其余各项指标增速均不及预期，这表明市场完全企稳仍需时间。但从销售类指标的情况来看，明显好于预期，表明当前的市场需求已被初步带动，特别是重点城市的销售需求释放程度更加显著。

　　表1 2015年6月房地产市场主要指标实际值与预测情况对比

　　从6月各主要指标的增速上来看，在五项主要指标中有2项指标出现负增长，分别是商品房新开工面积和土地购置面积，房地产开发资金来源和商品房销 售面积两项指标增速由负转正，房地产开发投资依然保持增长，但增速回落。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，有3项指标出现上升，包括房 地产企业资金来源、新开工面积、销售面积等，其中销售面积增速较上月提高4.1个百分点;房地产开发投资指标则继续保持回落，下降0.9个百分点，与上月 的下降2.5个百分点相比减少1.6个百分点，投资出现企稳迹象。

　　2013年2月-2015年6月房地产主要指标增速变化情况

　　1.房地产开发投资增速平稳回落

　　2015年1-6月，全国房地产开发投资43955亿元，同比增长4.6%，与上年同期相比回落9.5个百分点，与上月相比回落0.5个百分点。其中，商品住宅完成投资29506亿元，同比增长2.8%，同比回落10.9个百分点。

　　6月份当月，全国完成房地产开发投资11663亿元，同比增长3.4%，增幅与上月相比加快0.9个百分点。其中，住宅完成投资7861亿元，同比增长2.8%，增幅比上月上升2.3个百分点。

　　2.当月资金来源微涨

　　2015年1-6月，房地产开发企业本年资金来源达58948亿元，同比微涨0.1%，增幅比上月回升1.7个百分点。其中，其他资金增长 快，实现24095亿元，增长2.0%;国内贷款慢，下降4.1%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现7163亿元，同比增长10.0%。

　　6月份当月，房地产开发资金来源新增12982亿元，同比上涨6.5%，增速比上月加快4.9个百分点。其中，国内贷款新增2091亿元，增长 9.2%，增速比上月加快25.6个百分点;个人按揭贷款新增1588亿元，同比增长35.7%，增速较上月加速22.7个百分点。

　　3.土地购置和新开工面积降幅较大

　　2015年1-6月，房地产开发企业土地购置面积为9800万平方米，同比下降33.8%，涨幅与上年同期相比回落28.0个百分点。6月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2150平方米，同比下降42.2%，降幅较上月下降15.8个百分点。

　　2015年1-6月，全国商品房新开工面积为67479万平方米，下降15.8%，与上年同期相比，增速回升0.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为46891万平方米，下降17.3%。

　　6月份当月，商品房新开工面积为17174万平方米，下降15.0%，增速较上月回落2.3个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11800万 平方米，下降16.2%，增速较上月回落4.0个百分点;办公楼新开工面积为673万平方米，下降17.2%;商业营业用房新开工面积为2667万平方 米，下降7.0%。

　　4.市场销售面积继续回升，待售面积增幅回落

　　2015年1-6月，全国商品房累计销售面积50264万平方米，同比增长3.9%。其中，商品住宅实现销售面积44389万平方米，同比增长 4.5%。6月份当月，商品房销售净增14286万平方米，同比上涨16.0%，增速较上月加快1.1个百分点。其中，商品住宅实现销售12454万平方 米，增长18.1%，增速较上月加快1.7个百分点。

　　从销售额上看，2015年1-6月商品房销售额实现34259亿元，同比上涨10.0%。其中，商品住宅实现销售额28941亿元，上涨12.9%%，增幅同比回升22.1个百分点。

　　从待售面积看，6月末全国商品房待售面积为65738万平方米，比2015年5月增加72万平方米，同比增长20.8%，增幅较上月回落2.2个百分点。其中，商品住宅待售面积为42834万平方米，同比增长19.3%，增幅比上月下滑2.6个百分点。

　　二、未来房地产市场走势研判

　　2015年上半年，房地产市场整体延续2014年的调整回落态势，投资增速持续下滑，土地购置意愿和房屋新开工面积出现较大幅度下降。但随着经 济下行压力加大和房地产风险累积的原因，政府自2014年四季度起，出台了一系列促进房地产市场发展的政策措施，在这些有关政策的影响下，整体房地产市场 销售形势迎来回暖契机。自2015年4月份起，全国房屋销售形势开始出现企稳回升迹象，5月份起，房屋销售面积当月增速出现正增长，5、6两月商品房当月 销售面积同比分别上涨15%和16%，呈现较为明显的回暖特征。部分住房潜在需求较为旺盛的一二线城市回暖态势更加明显，出现“量价齐涨”的局面。

　　在政策整体趋于宽松的大背景下，预计未来房地产市场将迎来回暖，销售形势继续改善，投资增速预计会在三季度企稳回升。

　　表2 房地产开发主要指标及预测情况

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