【独家】央企地产董事长警示：地价房价走势“两层皮”是

编者按：

近年来，北京地王频出，2015年以来“面粉贵过面包”的现象，更是成为常态。近期，北京南城某地块楼面价高达每平方米近8万元，创北京楼面地价新高。

《房地产决策参考》微信公众号，受权发布中国铁建房地产集团有限公司董事长吴仕岩先生今天写的文章——《警惕我国部分城市房地产市场地价和房价两层皮现象》。对地价走势和房价走势两相分离的现象，作者的观点可谓真知灼见，在众多大房企不惜代价，不问价格，纷纷在一线城市“抢地”、盲目推高地价的当下，尤难能可贵，令人振聋发聩。

警惕我国部分城市房地产市场

地价和房价“两层皮”现象

在业内，土地是原材料，房屋是产成品。按常理，原材料价格波动会左右产成品的价格走势。但是，近我国一线城市和个别强二线城市出现了地价走势和房价走势“两层皮”的现象，地价猛增而房价不增或微增，个别城市甚至出现楼面地价高于周边房价的现象，即面粉价格高于面包价格。身为业内人士，在当前的市场条件下，必须对这种“两层皮”现象引起高度警惕，不能简单地用以往经验判断其存在的合理性。笔者认为，当前市场出现这种现象是重大投资风险信号。

以杭州为例，系列利好信息诱发市场向好假象。首先是G20峰会和亚运会拟在杭州市举办，其次是杭州市近期去库存较快（原因是区域房价下降率较大），高库存现象有所改善。但是，杭州市在“长三角”的市场地位并未改变，需求基本面改善不大，而政府对房地产市场的政策放松度已近历史宽。

在我国政府近期宽松的货币政策和积极的财政政策作用下，市场资金流动性增强，大型国企、央企及上市公司授信度提高，融资成本大幅降低。在市场利好信息和房企投资能力改善双重作用下，房企投资积极性得到极大刺激，有限的利好信息对房价增长的预期泡沫化，导致部分企业对房价预期过高。

杭州市政府正是利用了这种市场刺激效应，在近期大规模放地，把已经消沉几年的存量土地积极推向市场，其本身起始地价就较高，企业在争夺土地过程中又推波助澜抬高地价，潜在风险非常明显。

大家要明白，我国大部分三四线城市当前商品房供大于求，形成了阶段性库存高企的现状，在三四线城市已无趋势性机会，只有偶发性机会。只有一线城市和部分二线城市尚存在趋势性机会。但行业总体上的盈利能力维持在较低水平，即所谓进入了白银时代。在未来5～10年内，需求基本面不会改变，即存量需求中优质客户（投资性客户和高端客户）流失，城镇化带来的商品房增量需求有限，特别是高端商品房需求有限。对北京、上海、广州等市场的高端客户增量不能盲目乐观。政府每年500～600万套的保障房供应量基本冲抵了城市化带来的居民住房需求，刚需增量将越来越小。

在土地（原材料）市场火爆、商品房（产成品）市场低迷的“两层皮”时期，做为理智的投资者应该如何作为？我想是不言而喻的了。

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