“营改增”5月1日正式实施 黄冈买房将变化几何

根据国务院的部署，自2016年5月1日起，在全国范围内将金融业、房地产业、建筑业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入“营改增”试点，中国营业税将退出 历史舞台。此前李克强总理在博鳌论坛演讲时曾提到，预计今年“营改增”将给企业减少5000亿的税负。营改增扩围对相关行业上市公司影响几何?5000亿 红包花落谁家?

“营改增”5月1日正式实施

此 次营改增中，包含了建筑和房地产两大行业，增值税税率为11%，并首次涉及到二手房交易,个人二手房买卖税率为5%。在当前房地产开发投资意愿不断减弱、 开发投资增速下降明显的背景下，积极调整支撑房地产行业运行的政策环境与财税体系更具有重要意义。房地产营改增的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调 节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。

基于对整体房地产市场的考虑，5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，利好消息出台，将直接刺激市场，为购房者注入强心剂，稳定楼市，整个房产市场将呈现短时间的利好氛围，有利于楼市去库存，尤其为三四线城市打开局面。

营改增以后，买卖二手房无需再考虑是否满两年，因为都是按照增值部分来缴纳，国家就是为了鼓励交易、流通。而增值税算法也与之前营业税算法不一样，虽然税率有所上调，但仅对增值额征税，所以总体上交易税费相对减少。但对不同城市而言，一二线城市的房价涨幅空间较大，在二手房交易中因涨幅较大或造成增值税费偏高。但像黄冈这样的四线城市的而言，一般二手房交易所产生的增值税费就较少。

例 如，武汉原价200万的房子，现在售价400万(未满两年)则营业税为400万x5.6%=22.4万，而增值税为200万x11%=22万，节省 4000元。而黄冈原价50万的房子，现在售价60万(未满两年)，则营业税为60万x5.6%=3.36万，而增值税为10万x11%=0.55万，节 省2.81万。可见涨幅越大节省的税费越少。再比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万， 按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的 幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

增值税只对增值额征税，增值越大，征税越多，从实际层面上，增值税对房价有抑制作用，营改增只是房地产税收体系改革的首步。各地楼市受营改增调整的影响也将不同，一线城市原本库存就不多，改革后市场波动应该不大，三四线城市将受新政刺激，加快去库存进程。