房价还能越调越涨？这只是幻想，背后有真相

最近，楼市可真是吵翻了天，各路专家叫兽们纷纷跳出来发表自己的观点。

在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上，有专家称：调控错了，2018年房价将暴涨更高！

此前市场确实涨了。

但是房价也是会跌的！

历史上经历过爆炒的城市，总是要还的。

即使强势如北上广深，也是会经历周期波动的。

所以，房价永涨只是幻想！怎么可能有稳赚不赔的买卖，怎么可能有只涨不跌的市场，怎么可能有全民致富的投资？

这位专家预测房价上涨的时间节点，是在2010年、2015年，都是在大周期的金额底部，此后市场又开始了新一波轮动。

那么问题来了，在我们经历爆发式上扬之后，位于周期的新高点，而新一轮调控强势来袭，房价还会继续暴涨吗？

对于调控，大家普遍有个感觉，措施是越来越多，但是为毛房价却仍然上涨呢？

首先，不是政策不见效，而是时机未到。任何政策的起效，都不是立竿见影，而是有影响时滞的。

尤其是对于流动性差的楼市更是如此，一般还要经历政策传导期、开发商硬扛期。

从历年调控结果，我们也可以发现这一点。真正的影响还在后边，政策的见效大概要到明年左右。

只要这次调控的定力足够大，过程足够长，那么漫长的时间，就是对于那些注重短期的杠杆炒房客们最大的杀手锏！

另外，以前调控之所以见效不大，也有原因是在“央妈”下决心收紧流动性之后，但熬不住“亲儿子”市场的哭爹喊娘，不得不又开始放水喂奶。

但问题是，都是建立在全球货币宽松的基础上，但是现在，全球经济都是萎靡不振，经济增速严重下滑，各国央行放水能力都到了极限，紧缩大周期已经来临。

大家都在紧衣缩食的情况下，谁家的资产能保持泡沫最小，谁就能损失最小。

换句话说，自家的泡沫越小越好，别人的泡沫越大越好。

在这样的整体环境下，央妈如果再想放水，就要做好砸锅的准备！

最重要的是，以前的调控，都是有人口支撑的，背后还有大批刚需亟待入场。

过去的50年来，有过两次大的“婴儿潮”，一次是50年代，一次是80年代。峰值出现在1987年，然后新生儿数量见顶。

以前的调控，正好发生在80后成家立业、买房刚需爆发的时候，因此调控只能延缓需求，而不能遏制房价。

但是现在呢？

从90后开始，新生儿人口数量开始下降，90后比80后人少，00后比90后人少。

买房的主力军都减少了，那么多房子卖给谁呢？

一线城市尚有支撑，毕竟大批年轻人都在争相进场。

那么现在那些虽然遭遇疯抢、但是人口净流出的三四线城市甚至小县城呢？

炒房之前先好好想想，你难道是指望外国人民来给你接盘吗？

现在楼市正在发生一种迷之现象，让很多老百姓们都看不明白。

为何一边不让买房，一边购房有奖？一边大搞各种限购限贷限制，一边大力推动去库存？

因为国家调控根本就是两条路，一线城市护盘，二线城市抛盘！

虽然现在房地产泡沫到了难以为继的时刻，但对于以北上广深居首的一线城市，全国人民的优质资产、优质资源可都在这里。泡沫一旦破裂，那后果绝对是我们难以承受的。

国家是不希望房价大涨的，但是更不希望房价大跌的。

那么，处于两难困境的政府应该怎么办？

一是“拖”，通过限售等政策锁住市场流动性，进来就别想出去、房价涨了你也卖不了。

此时进场的人，只需负责安心还贷，剩下的事情交给国家。

在这样的政策下，一线城市楼市未来在成交量上将会入冬，而房价最可能的姿势是高位横盘，说不定还会出现阴跌现象。

二是“撤”，让大部队与房地产做切割、组织相关人员有序撤离。

现在银行的房贷把控是前所未有的严苛，甚至有些银行房贷即使批了也拖着不发，明显就是拒绝背锅了。

而给开发商断粮，也是从资金方面倒逼开发商们兼并整合，让大家抱团取暖、号令一致，避免撤退之时相互踩踏。

等到该清的清了，该撤的撤了，房子大概也就不需要护盘了。

而且就算国家说要护盘，也护的是一线城市的盘，三四线城市的目标从来都是：去库存！

据21世纪经济报道，深圳房地产中介协会认为，楼市调整期底部尚未出现，未来市场仍将持续性下探。预计深圳2017年房价将下降16%，成交量下跌10%。

房子拿来住也好，拿来投资也好，反映在市场上其实都是符合基本的供求价格体系，即买的人多，成交量多，投入的钱多，价格自然就涨得多；反之，买的人少、成交的少、投入的钱少，价格就没法坚挺，下跌不期而至！

2011年前，我们可以根据中国人民银行深圳市中心支行提供的数据看出一些价格变化上的端倪：

根据中国人民银行深圳市中心支行提供的数据，2008年深圳落实确实惨烈，价格下跌达到20%，（其实据民间的一些了解，实际情况更为惨烈！）；2011年则处于横盘状况。

这里特别点明一下，不少人觉得我国楼市从来没有下跌过，一直再涨，其实根本不是这样，2008年深圳的的情况足以说明问题！

从房天下提供的时间跨度更长的深圳房价走势图可以看到，2008年下跌20%；2011年横盘，2012年微跌；2014年下半年到2015年上半年微跌；

以年度数据作为基准，深圳楼市的涨跌平衡线为——新增住户部门中长期贷款占到新增人民币贷款的30%，也就是说，当新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款超过30%，深圳楼价就会涨，反之就会横盘，甚至下跌；（注，由于2014年下半年和2015年上半年深圳楼市价格横盘下跌，属于跨年，所以从数据上看2014年和2015年全年没有反映出低于30%的现象）

从上涨和下跌的角度来说，偏离30%的幅度越大，价格上越会有明显的反映。

数据来源，深圳统计局、人民银行深圳支行

注：09年之前，数据直接使用个人住房贷款余额；09年之后由于没有公开资料，所以退而求其次使用中长期贷款

根据人民银行深圳市中心支行的数据，2017年前四个月，深圳新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例已经跌破30%，目前为29%左右。

29%的这个数字偏离30%的幅度并不大，因此在房价上还没有太多的体现，只是横盘而已。不过，接下来，随着房贷利率的进一步上行，以及未来可能会出台的更多的调控政策，很有可能新增住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例会进一步回落。

从08年的规律来看，当这一比例跌至10%左右的时候，16%左右的跌幅将会出现！

深圳房价如果下跌16%，北京和上海又会如何呢？

深圳楼市应当是领跌的，且跌幅最大的，北京和上海也会下跌，但是幅度肯定小于深圳。

那么，如果，2017年深圳房价就下跌16%，处在美元加息周期和我国对内去杠杆、抑制资产泡沫等多重不利因素下的北上深以及全国其他城市的楼市又会如何呢？

2014年，中国四大资产管理公司之一的东方资产管理公司4日发布《2014：中国金融不良资产市场调查报告》，通过问卷调查的方式，对不良资产市场情况进行判断。报告指出，2014年如果房价下跌30%左右，将超出银行贷款损失承受能力。

今年在亚洲博鳌论坛上，国家金融与发展实验室理事长李扬曾说：

中国，因为我们前银监会主席刘明康说我们现在打的折是一半，中国现在房价跌一半贷款还是保全的。就是说，我们在发放房贷的时候有非常多的按，上面监管部门给了一个比例，银行有时候觉得风险大，现在二套房是70%的首付，所以会基本控制住的。所以这是中国比较特殊的地方，我们这样一种调控措施也是吸收了其他很多国家的经验。

楼市下跌基本上已经是既定事实了，只是时间先后的顺序而已，那些还在上涨的地方，可以说是最后的疯狂。

但是这就像买股票一样了，持有茅台是没有错的，但是并不是每一个买茅台的人都赚钱了，也并不是每一个买茅台的人都大赚了。

投资，都是要讲时机的。

你非要在股市大牛市顶点的时间冲进去，你能赚到多少呢？

对于现在要不要买房，蜜姐建议你先要分清，你买房子是刚需还是投资，你买房子是“用来住的”还是“用来炒的”。

所谓刚需，最大的目标是居住价值。就算明天房价下跌，也不会给你造成多大损失。

所以你能买就买、能上车就上车，但未来你将有一段时间可从容观望、再择期下手。

比起房价要涨要跌，你更要关心的是：选好一座城、选好一个地段、选一个好房。

至于现在想炒房的人呢？

尤其是那些想在三四线抢一块价值洼地的炒房客，蜜姐可以预见你接下来的姿势了。

当你费劲洪荒之力负起买房成本、拿到买房资格之后，发现房价就算上涨也是高价停牌、有价无市，对你来说并没有什么卵用。

套现套不了，房贷又越来越高，你想租房，可收的房租还比不上每月还的贷款呢，而且房租说不定还会越来越低，目前上海已经出现租金下跌的情况了。

更惨的还在后面，被套牢的你会发现其他人都已经跑路了。

大户和上市公司自去年开始就已经争相套现了，地方政府也凭借去库存成功解套，没来得及跑的开发商也凭借这一波行情赚得差不多了。

说不定，最后来一发房产税，再给你压上一根稻草。

那么，为国接盘的任务，就交给无所畏惧的你了！

看看我们的房价收入比，在世界排行榜上都是雄冠全球；再看看居民的收入水平和消费能力，哪个不是位居后列？

就拿北京上海来说，房价跟纽约差不多，但是收入只有人家的八分之一。你说北上广是全国人民的北上广，但纽约还是世界人民的纽约呢！

等到老百姓们被榨干的那一天，老百姓们是被套牢了；可老百姓们没钱消费了，企业的东西卖给谁？企业的东西卖不出去了，银行贷款谁来还？银行贷款收不上了......看看大洋彼岸的美帝，不就是这么玩砸的吗？

喜哥觉得，我们看待任先生的观点，绝对不要放错重点！重点在因不在果！

关键不是后半句房价要不要暴涨，而是前半句我国的调控政策存在什么问题，毕竟是久经沙场的老兵了，能一针见血地指出高房价问题。

解决了高房价问题的根源，自然不会有房价的暴涨。

喜哥觉得，除了任先生提到的土地错配供给问题、需求端恐慌预期问题、人口控制问题之外，政府还要关注以下几点：

1土地财政：

根源上解决地方政府收入大头在土地的现象，通过财税改革等手段，让地方政府不必过度依赖土地财政。

2房产税：

此举有三得，一是通过二次分配来实现对富人们的财富转移、二是以房产税来补偿地方政府收入、三是从需求端形成房价调控预期，遏制恐慌性购房。

3把投资品和消费品区隔开来，建立租售并举的长效机制。

例如可以通过“先租后售”的模式，建设足够的保障房，配以足够长的还款年限，再以适度的补贴，让每一个普通家庭都能买得起房。