2018年楼市坐“过山车” 冰火两重天

不知不觉2018年只剩十几天的时间了，对于房产行业的参与者无论是购房者、炒房客还是开发商来说，这一年都像是坐过山车一样，楼市调控让我们经历了楼市从高温到降温，根据安居客最新的房价数据统计可以看出，全国城市的房价普遍都在降温，一二线城市甚至出现真正意义上的下跌，而三四线城市的涨幅也在减小，这些对于炒房客和开发商来说是坏消息，但是对于普通购房者来说却看到了买房的希望。

全国性的买房热风刮了三年多，终于在2018年下半年戛然而止。因为不满房价下跌，一些地方老业主们砸烂了房企的售楼处。“2018年，楼市就像过山车，买房更像一场赌博。”有人如此调侃。

吃透政策发动全家买房的现象并不少见。由于限价政策，一些城市的新房比周边二手房还要便宜，这种诱惑让人坚信买到就是赚到。2018年上半年，杭州、西安、成都、长沙等多城出现摇号买房中签率低于10%的现象。甚至有人猜想，“万人摇号”的时代是不是真的要来了。可是，在二三线城市的购房者们依旧沉浸在买房必涨的憧憬中的时候，一线城市早已梦醒，周边楼市甚至开始走向萧条。

自从2016年9月30日北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来，全国范围的楼市调控就没有停过，在2018年更是达到顶点。中国社科院报告显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨近80%。几乎每天都有一项措施出台，刷新了历史纪录。

调控的花样也越来越多，从限购、限价、限贷、限售到限离婚、限新落户、限公司、限未成年，再到租售同权、购租并举，意图遏制一切炒房的苗头。终于，转折点出现在2018年7月的最后一天。中央政治局会议发出明确的调控信号：坚决遏制房价上涨。新的提法与2017年3月政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”相比，少了“过快”两个字。如果说“过快”的表述还有相当大的弹性操作空间，那么新的表述就不再留有任何余地，不能涨就是不能涨。

数据显示，100城月度挂牌价环比下跌城市个数，2018年3月至5月都是每月19个，6月25个，7月19个，而8月则骤增到47个。越来越多的楼盘加入降价行列。一时间，房价下跌引发大量老业主维权。

购房者都希望房价一直下跌甚至大跌，但是这个愿望恐怕不会实现，因为楼市的特殊经济地位，房价发生大涨和暴跌都会导致市场不稳定和影响我国经济发展，政府一再强调遏制房价上涨，同样也会保障房价不会大跌，这就要找到城市发展和对应房价的平衡点，调控的根本目标就是要稳定楼市健康发展，所以房价想一直跌下去很难出现，购房者还是要把握住机会。

前两年行情大好的时候，无论大小房企纷纷摩拳擦掌，给自己定下目标，大的房企朝着一万亿销售额狂奔，角落里的小房企们也大胆地喊出了一千亿的目标。可是，随着楼市调控的不断深入和去杠杆的推进，房企“融资难”成为共性问题，银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。

除了市场融资，资金的来源还有销售回款。但是在房子不好卖的情况下，回款也成了问题。为此，一些开发商不惜违规操作。某楼盘销售人员透露，该楼盘支持首付分期，前期先交一半，剩下的年后再交。年底了，所有的开发商都是一个套路，都在冲刺任务、加速回款。对房企来说，如果融不到钱，回款又慢，就只能躺在干涸的资金池里等待救援。再加上债务重压，就更加难以生存。

不久前，房地产行业巨头万科喊出了“活下去”的口号，让同行看了瑟瑟发抖。试想如果连负债低、现金流健康的万科都活不下去了，那大批的中小房企该如何过冬呢？

2018年11月，房企融资出现回暖迹象。中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿，万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房企通过多种形式获得融资。房贷利率也开始“刹车”。多个一二线城市的部分银行房贷利率下调，放款速度也普遍加快。

11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况，2017年以来连涨22个月的全国首套房贷利率终于停下了脚步。

房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少，这能否视作调控放松的先兆呢？专家认为，房贷利率下调的深层次原因并非是调控放松。从目前房贷利率下调的时间点和节奏来看，和下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系，未来利率依然存在一定的下调空间，尤其是对首套房贷利率的优惠力度还有望继续增加。房价涨幅明显放缓是约束性政策减少的最主要原因。不过，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。

目前房地产市场降温是调控的作用，但是要真正实现"房住不炒"还需要很长的路要走，降温只是第一步，下一将进入到建立长效机制，提供多渠道供给，维持市场稳定的阶段，所以调控不会半途而废，同样也不会因出现经济问题就会给楼市松绑，所以购房者对于调控要有信心，有耐心。