曹远征:关于国内外经济形势及对中国房地产上市公司建议

         非常高兴能来到这个发布会！房地产现在的形势比较复杂，令人关注。今天我演讲题目包含两个方面，：中国宏观经济正在发生什么，以及它的含义；第二、房地产未来的发展，它的影响以及它可能转型的方式。

         坦 率的说，现在5月底了，中国到目前为止，可能经济表现跟过去相比不是很好，经济一直在下行。通常我们认为，经济会有下行会有上行，一个下行加一个上行就是 一个周期，如果用这种方式衡量中国经济，你会发现这次下行持续时间特别长：从2010年第四季度开始到现在已经13个季度了，这次下行的速度并不是很快， 幅度不是很大，但是下行时间特别长，所有做研究的都会发现它是超预期了。

        下行时间超出我们过去分析的标准时间，意味着中国经济正在发生结构 性的变化。在基础性因素方面，我们注意到中国经济发生的变化是一个周期的，回溯到去年十八届三中全会，这中国改革开放里程碑，确定未来发展的路线图时间 表。从经济学看，四条基本的原则，通常说的条是如果市场跟政府之间谁起决定作用，市场说了算；第二条，市场是统一的，是一个完整的不是碎片化分割 的。不仅仅区域不是分割的，而且劳动力市场资本市场，生产资料市场都应该是一体化；第三、市场是面向世界不是中国封闭；第四市场应该是独立的。这是确定的 原则。

         过去中国经济增长增长靠投资出口推动，尤其2008年以后的增长靠投资推动，靠政府投资——政府怎么投资，负债投资。在未来，政府要 退出市场，周期发生重大的变化。换言之，政府推动投资的动力，政府继续负债的可能性都会大。中国的投资速度在持续下滑，人们在讨论债务的风险，中国企业的 负债率在产能过剩下会不会造成负债，地方政府的负债是不是可以持续，这个问题构成了宏观经济的特点。要讨论中国今年的宏观形势必须两个角度看，如果投资下 行对GDP意味着什么，是不是可以忍受下行，如果下行债务能否可持续。

         我们从GDP的增长角度来看，基本的一个原则是经济增长是为了达到 充分就业。我们过去的宏观经济政策也是这么来说的，是为了保就业，想想看，五年前金融危机过来的时候，我们保增长，保增长的目的就是保就业。两千万农民工 从沿海回到家里去，需要大规模的刺激，需要有经济增长。但是现在情况发生变化，从2012年开始，中国的劳动力在下降，中国次服务业的比重超过工业的 比重成为GDP，吸纳就业能力比较强，有这么一种现象从前两年开始，单位GDP创造的就业比过去多的多，新创就业机会170万。今年政府说新创造就业 机会一千万以上，控制失业率4.6以下，这个速度达到6%，就可以创造一千万的就业机会。于是今年政府工作报告次使用左右两个概念，GDP增长7.5左右，用左右的概念，在这个左右中间你会看到如果底线是就业一千万，6%的增长速度达到一千万的就业机会，有这么大的差距。这个是什么含义？就是说目前的从宏观经济政策上来说，政府允许有更大的下行。

         第 二，又不能有太大的下行——全部核心就在于债务的可持续性，几组数据非常有意义：中国的地方为什么要负债，除了它的开支经济增长，跟它的财政收入相关。因 为财政收入不够，所以要负债，如果经济增长速度从过去来看，中国是八上七下，如果经济增长速度超过GDP增速，如果经济增速低于7，财政增速会慢于GDP 增速地，请大家注意这就是个坎儿。第二，在过去4万亿的政策刺激下有很多基础设施项目，投资周期比较长，是靠债务融资，期限错配比较严重。理论上今年政府 债务到期有22%，如何让政府的债务可持续也变得非常重要，这些需要有投资发生也需要有经济增长，从这个角度讲，中国的宏观经济政策正在发生微妙的变化。 这个变化的基础就是目标不是提升经济增长，目标要有可持续，可持续首先是债务的可持续。为了这个目标也需要维持一定的经济增长，政府的政策是请大家注意在 这个政府工作报告上说要防范系统性区域性的金融风险，为此他的政策是预调微调，而且都是提前发生的。今年2月份在预调微调，一般在下半年开始，预计未来还 会有更多的预调和微调，这被人们称作微刺激，但是说这微刺激不是要把经济拉上来，而是叫经济托住，争取时间为结构调整和可持续增长创造基础。

         如 果从结构调整上来看，我们请大家注意下述四组指标预示的行业。个说先说说中国的背景，在十一五计划期间，中国12项指标，9项约束性完成的，预期有三 项没有完成，这三项都是政府相关。服务业增加值，因此我们说当时中国的经济结构可以这么理解，他是以工业为基础的，是以出口导向，高度外向，调整结构的方 式目标非常清晰。一二三产业均 衡发展，重点发展服务业，内外需提高，重点扩大内需，核心是扩大消费，扩大消费和扩大服务业恰恰是契合的。从十二五开始，这个结构调整正在发生，从去年四 组数据发生变化，服务业比重次超过工业成为主要的产业部分，预示服务业前景看好，我们的服务业不是吃穿这种服务业，我想这点对房地产非常重要，房地产 将来要转向服务业，正如万科好的不是房地产，是物业管理公司——他从服务转型。

          第二组指标，我们刚说的研发经费占GDP的比重，这个是比 较低的，但是从去年开始次达到十一五计划的要求，占GDP的2%，我们研发经费的投入不再是政策投入而是企业自主行为，企业都在技术进步，是一个投资 方向，同时我们也说，企业未来有竞争立一个重要的指标。如果你从这个角度看，你发现中国的行业正在发生变化，中国进步速度快是汽车行业，大规模使用机 器人替代劳动力，这是中国新车发布跟国外同步，同时车价大幅降低，它进步的一个重要性，这对房地产同样有效。

           第三，我们说扩大消费重点扩大 居民的收入，十二五有两个提高两个同步，一个是工资上涨，在初次分配中要提高工资的比重，在二次分配中间在国民收入中间提高居民收入的比重。还有两个同 步，也就是说工资上涨跟提高生产同步，居民收入增长跟GDP增长投入，后一个是中国梦，2010年GDP翻一番居民收入翻一番，我们说这个正在发生，过去 几年中间，大概是去年是城镇居民的增长速度慢于GDP以外，其他都是高于快于，更重要的是农村居民的收入是长期的持续高于GDP增长。大概每天在两位数以 上，预示农村消费在扩大，这对我们房地产意味着什么，意味着农村可能是一个广阔的市场，但是你得转型。不是商品房。

         第四，东中西部的差距缩 小，现在西部的增长速度快于东部，东部成为新的经济增长点，这都是结构变化的新鲜项目。从短期宏观经济政策来说，它是在稳定环境，找出一个适宜的温度适宜 的湿度，来让四个部门的嫩芽生长。如果嫩芽长大，不断的变成参天大树，那么中国经济就可持续。结构调整服务，怎么促进，靠改革。短期宏观经济政策只是为长 期经济结构调整服务，长期是来自于改革，这样，宏观经济的政策是基本上是托住了政策，不是刺激经济增长的政策是稳增长的政策。

         从这个角度理解，只要宏观经济稳定，这个是债务的可持续，我们就等着嫩芽长成参天大树，这是我说的点。

         第 二点房地产，房地产部门在中国经济中间占有非常重要的地位，尤其2008年以后，它地位的重要性，更加突出。在短期宏观经济房地产投资占整个投资大约四分 之一左右，而且房地产是一个比较简单的——县县都有房地产，由于在2008年以后，房地产投资的快速增长，是有利的对付金融危机，使中国经济增长维持在 8%以上的水平。成为投资主要的一个组成部分，今年的情况发生变化，去年，比这更早一点时间，我们就说中国的房地产市场正在出现变化。一二线三四线，今 年的情况加重了我这样一个说法，为什么，我这么说是因为中国人口结构发生变化。统计规律显示，如果总的生育率等于2.1，人口不会老龄化，人口是平等如果 大于2.1人口越来越年轻，中国当年采取计划生育，人口是综合生育不会达到2.1，但是过去估计在1.8左右，第六次人口普查是远远低于我的预期我的算法 在1.4、1.5左右，对指数研究这个数据非常重要，1.8跟1.4、1.5中间的区别在哪，，如果说1.8，中国人口高峰在16亿，如果1.8，中 国人口老龄化也就是64岁人口占10%发生在2020年以后，如果要是1.4、1.5，现在就是，现在的去年统计公布的数字，64岁人口占人口的 9.7%。那么如果维持现在退休标准60岁的话，2020年这个人口占人口比重将近20%，五个人中间就有一个60岁以上的人口。这就是为什么现在退休问 题被炒的热闹的原因，人口老龄化。

         第三个是经济持续下降，工资成本持续提高，正是这样的话。对房地产来说，新劳动力减少，新组建家庭在减 少，新的刚性需求在减少，过去房地产这样一个形势是因为有刚需，房价上涨，去投资，房价真的涨了，刚需者说我要赶紧买，提前消费，真的就涨了。人口结构正 在发生这样一种变化的时候，就用这种机制可能已经在出现，在转变，更何况十八届三中全会说我们要提高城市化，要解决户口问题。如果要是户口能给落实，对于 一个年轻人：我为什么要在我们家县城买房子，我为什么不去北京上海，因为北京上海有更多的发展就业机会，县城没有多大的就业机会，没有多少的发展机会。这 样一种态势造成了三四线城市与一二线城市之间的分化。这个分化两个含义，个是分化，第二个预示中国的房价越过高点。

         这对房地产行业启 示：新的商机的到来。过去你在卖楼，卖什么，特别卖别墅，那是腿脚好的，年轻人准备的，楼上楼下电灯电话，富丽堂皇。人口老龄化以后，他要的是服务，并不 是房子面积大，但是服务设施完善，尤其是护理等等，这对房地产提出一个挑战，将来销售的不是房子，销售的是服务。养老地产由此变得非常重要，这个刚刚提出 的，我们比较看好万科，万科的物业比较好，他对他物业管理公司在转型，在开始做各种各样的增值服务。这是商业模式的转变，在未来房地产这样一个竞争中间， 很可能是这样一个核心竞争力的转变。那么跟这样的转变相关投融资怎么弄，你会发现你的融资渠道在拓展，如果是服务业，在小区提供服务，客户是稳定的，收入 是可以预测的，你的未来现金流是可以把握的，你可以提前把你的现金流和收入卖掉，变成一种新的债务融资，这是资产支持计划。中国的房地产公司开使用这个东 西，这个带来一个启示，新的形势下融资方式多样性，不是一味的依赖开发贷款。

        即使说还是依靠债务融资，它的方式多样，更何况我们说在债务融 资中间还有一种可以推荐的，就是我们现在大力在提倡的公共合作模式。你的基础设施，你的物业是可以在物质上分割，由于分割它财务特性分割，然后你就可以降 低你的财务成本，万科物业管理公司完全可以独立运转，融资可以独立安排。这种转型可能都在出现，我想提醒大家高度关注这样一个表现。总的说来，中国经济正 在转型。这个转型不仅仅是经济增长方式的转型，也是人的生活方式行为方式的转变，请记住，中国已经开始进入中等收入社会，中等收入社会是风险的变化，同时 中国进入老龄化社会，这是风险偏好的变化，把握这种新变化，来重组这个业务，重新树立自己的商业模式，是立于不败之地的核心的竞争力。而短期的气候变化 固然很重要，但是那只是一时的，重要的是基业常青。以上是我的报告，谢谢。