新规！事关武穴小区物业、电梯、车库车位...

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居民小区是基层社会治理的基本单元，小区综合治理是推进市域治理现代化的重要内容和重要载体。当前，市区居民小区普遍存在小区业委会成立难、物业收费难、电梯维保难、停车难等问题，从小区各方到街道社区、到市区相关部门及社会各界，要求加强小区治理的意愿十分强烈。

为全面加强市区居民小区综合治理，加快形成共建共治共享的小区治理新格局。11月24日，市政府办公室出台了《黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）》《黄冈市区居民小区物业服务管理办法（试行）》《黄冈市区居民小区电梯使用安全管理办法（试行）》《黄冈市区居民小区车库车位规划建设与使用指导意见（试行）》等3个管理办法和1个指导意见。

黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）

     为深入贯彻省、市关于推进党建引领城乡基层社会治理精神，进一步健全完善市区居民小区治理体系，着力提升市区居民小区治理能力，根据《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《湖北省物业服务和管理条例》和《中共黄冈市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见》（黄发〔2020〕6号）等有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。

一、依法成立业主大会和选举业主委员会

（一）明确业主身份条件。小区业主是指不动产所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。尚未依法办理不动产登记（含房屋所有权登记）、根据法律规定可确认不动产所有权的房屋实际居住人，也可视为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，其建设单位为业主。不具备业主身份条件的小区居民，不应推选为业主代表或业主委员会成员。

（二）做好成立业主大会的筹备组织工作。市区各小区应依法成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业区域内全体业主组成。小区业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会或业主委员会职责。首次业主大会应按有关规定要求依法依规筹备，筹备组组长由街道办事处代表或街道办事处委托所在社区“两委”班子成员担任。业主大会成立由街道、社区负责指导、协调，小区党组织加强领导和把关，并承担具体筹备工作。业主人数超过300人的物业区域，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表大会由业主代表组成。

（三）严格业主代表和业主委员会委员推选条件。业主代表推选由社区居委会负责指导，小区党组织加强领导统筹和把关定向。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。规范业主代表和业主委员会委员推选程序，社区居委会加强对候选人的资格审查，纪检监察、公安、法院、信访等相关机构和部门予以支持配合。小区党组织指导业主委员会制定管理规约和业主委员会选举办法，对业主代表和业主委员会委员资格条件进行具体约定。

（四）鼓励党员干部及公职人员参与小区管理。鼓励引导把符合条件的在职、退休党员干部及公职人员、人大代表、政协委员推选为业主代表和业主委员会委员；条件具备的小区，业主代表中党员比例应达到50％以上，业主委员会委员中党员比例应达到50%以上。大力推行小区党组织、业委会成员“双向进入”“交叉任职”，条件具备的小区其“交叉任职”的比例不少于三分之一。鼓励与支持把符合条件的小区党组织书记通过法定程序推选为业主委员会主任。

二、加强业主大会和业主委员会运行管理

（五）规范业主大会运行程序。业主大会或业主代表大会由业主委员会组织并主持，也可根据实际情况由社区居委会或小区党组织主持。业主委员会提请业主大会或业主代表大会审议的重大事项、重要问题等，应事先提交小区党组织讨论通过。属于业主共同决定的事项，应依法依规经过业主大会或业主代表大会决定，不得以业主委员会会议或其他会议决定代替。业主大会或业主代表大会审议表决事项，可根据情况采用会议表决或征求意见等多种方式。

（六）规范业主委员会运行程序。业主委员会任期内，委员出现空缺时应及时补足；空缺委员人数未达到50％的，通过召开业主大会会议进行补选，或者根据业主大会议事规则规定进行增补；空缺委员人数超过50％的，业主委员会应停止工作，由小区党组织提请选举新一届业主委员会。业主委员会任期届满，或因空缺委员人数超过50％而停止工作，在新一届业主委员会选举完成之前，由社区居委会代行业主委员会的职责，可委托小区党组织负责小区日常事务。

（七）加强业主代表管理。业主代表候选人应按楼栋、单元或区域进行推选，坚持业主自荐与组织推荐相结合，同时兼顾所代表的物业专有面积均衡，并有三分之二以上业主参加、三分之二以上参与人数同意才能当选。一个楼栋、一个单元或区域不得少于l名业主代表，业主代表人数不得少于物业区域业主总人数的1％。业主代表应依法履行代表职责，审议表决事项前应通过适当方式征询业主意见，业主委员会应提供必要条件或便利。业主代表应根据征询意见的情况，综合相关政策法规及多方面情况，依法公正行使表决权，未经同意表决意见不得对外公开。

（八）建立业主委员会委员退出机制。业主委员会工作规则应明确业主委员会委员的辞职、免职、罢免条件和程序。业主委员会要加强对委员的管理和考评，小区党组织及业主监督委员会要加强日常监督。对丧失委员资格条件的，利用职权干扰小区日常管理和运转的，不服从社区居委会指导或拒不执行业主委员会决定的，业主委员会或小区党组织应当报请街道办事处、社区居委会开展调查核实，责令其暂停履行职责，由业主代表大会决定终止其委员职务。

（九）全面推行楼栋长制度。楼栋长一般由业主自荐、楼栋推选产生，且应经过必要的资格条件审查。楼栋长空缺的，鼓励与引导楼栋党员干部及公职人员、业主代表志愿担任楼栋长。业主委员会应加强对楼栋长的日常服务管理。

三、规范业主监督委员会职责

（十）明确业主监督委员会职责。鼓励小区设立业主监督委员会，在小区党组织领导下，监督业主失德失信行为、业主委员会失职失责行为以及小区管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则等规定执行情况。业主监督委员会列席业主大会和业主代表大会会议，业主监督委员会主任列席小区党组织、业主委员会会议。业主监督委员监督建议可作为小区有关资格审查、检查考评、征求意见、讨论审议的重要依据，重要的监督建议可提交业主大会或业主代表大会表决。

（十一）规范业主监督委员会人员组成。业主监督委员会由业主及物业区域公共服务管理人员组成，其人选由社区居委会和小区党组织征求各方面意见协商产生，并报业主大会或业主代表大会备案。业主监督委员会委员可以由街道办事处负责人、辖区公安干警、社区或小区党组织成员、网格员、业主代表、楼栋长、下沉党员及公职人员、居住在小区人大代表和政协委员等组成，且应经过相关部门资格审查。业主监督委员会人数为不超过11人的单数，其中党员不少于总人数的三分之一。业主监督委员不得与业主委员会交叉任职。

四、加强业主大会和业主委员会的指导服务与监督

（十二）加强工作指导。街道要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会运行的规范统筹、综合协调。社区要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、增补改选和日常运行等的指导和监督。民政部门负责业主委员会的业务指导、政策指引和日常监管，督促小区自治机构依法依规自治管理，加强物业小区自治情况调研分析，及时制订完善相关政策措施。业主委员会应积极配合并自觉接受社区和民政部门指导、监督，定期报告工作。

（十三）建立健全小区治理协调机制。健全小区党组织、业主委员会和物业服务企业“三方联动”协调机制，形成小区党组织、业主委员会、物业服务企业和业主“四位一体”治理体系。小区党组织主要负责小区治理的政治引领、思想引导和组织把关；业主委员会主要负责贯彻落实小区党组织决议，执行业主大会或业主代表大会决定，具体管理小区日常事务；物业服务企业按合同约定履行物业服务管理职责。大力推行党组织提议、业主委员会商议、业主大会或代表大会决议运行机制，提交业主大会或代表大会审议事项，应经过小区党组织提议、业主委员会讨论。

（十四）实施信息化管理。建设并打通市域政务服务APP、服务热线、微信公众号等渠道，推动党建、政务、服务“多网合一”，为提升小区治理水平提供便捷化信息服务。在确保业主意见表达真实、有效的前提下，建设业主决策网上投票系统，鼓励与支持积极采用在线投票形式进行审议表决。

黄冈市区居民小区物业服务管理办法（试行）

为深入推进市区小区治理，切实解决物业服务纠纷多、物业费收缴难问题，进一步规范市区物业服务与管理，根据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》和《中共黄冈市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见》（黄发〔2020〕6号）有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。

一、改进物业服务管理

（一）推动市区各类小区物业服务全覆盖。积极探索老旧小区物业服务属地管理或委托管理，支持规模小区或有条件的小区优先选聘党组织健全、管理规范、信用评级高的物业服务企业。引进全国知名物业服务企业，针对不同小区片区特点，灵活采取单独或连片接管等方式，推进小区物业服务企业有序进驻、有效管理和服务。

（二）规范物业服务合同。全面推行物业服务合同化管理，住建部门联合市场监管部门制订统一规范的物业服务合同范本，规范物业服务合同条款，遵照有关法律法规，明确物业服务范围、物业服务等级标准和双方权责义务。各类小区不得订立物业服务阴阳合同，物业服务合同不得整体转包。

（三）公开选聘物业服务企业。前期物业服务企业由小区开发建设单位通过公开招投标等方式进行选聘。前期物业终止前，由社区居委会牵头，指导小区业主委员会组织公开招聘物业服务企业，由业主大会或业主代表大会决定。鼓励通过招投标方式公开选聘小区物业服务企业，在行业主管部门指导下，事先制订具体工作方案并报社区研究同意，确保物业服务选聘或解聘依法依规、公开有序。

（四）开展个性化物业服务。支持各小区根据物业服务合同内容，制订个性化的小区物业服务清单。由社区居委会牵头，小区业主委员会与物业服务企业约定对物业管理区域内的环境卫生、公共秩序、公共设施、公共场地等服务的细化清单，进一步明确物业服务具体范围及项目、物业企业及业主的责任边界，并可根据小区实际情况实行年度动态调整。

二、加强物业服务监管

（五）强化物业服务行业管理。鼓励和支持物业服务企业兼并重组，培育一批有实力、有口碑、有信誉的物业服务企业。建立物业行业监管平台，采集并完善物业服务企业和物业从业人员及服务项目、信用等级等基础信息数据，每年组织开展物业服务企业信用评级，定期向社会公布物业行业信用信息。对业主、业主委员会投诉较多、整改不到位的物业服务企业，要按照《黄冈市住建行业信用管理暂行办法》《黄冈市住建行业信用“红黑名单”管理办法》，依法依规实行守信联合激励和失信联合惩戒。住建部门、物业行业协会每年要组织开展市区物业服务专项培训，引导物业服务企业提高物业服务水平。

（六）建立物业服务报告及质量评议制度。物业服务企业应按物业服务合同约定向业主委员会报告物业服务情况，未约定的每半年应向业主委员会报告物业服务情况，并接受业主委员会及小区党组织、住建部门、物业行业协会等综合评议，评议结果报社区居委会及行业主管部门，作为物业服务企业信用评级、行业评比及参选续聘的重要依据。

（七）全面推行物业服务信息公开。物业服务合同及服务清单应及时向全体业主公开，在物业服务区域内显着位置固化，并向社区居委会报备。物业服务事项、人员情况、质量要求、收费项目标准及收缴情况、车库车位租售情况、维修资金使用情况、公共经营及收益情况等物业服务基本信息及合同履行情况应每年向业主公开，并作为物业服务报告的重要内容。

三、健全物业服务纠纷多元调处机制

（八）厘清物业服务纠纷化解职责。物业服务企业要全面履行物业服务主体责任，建立健全快捷、便民的登记、受理、处理、反馈机制，确保业主投诉有人理、及时办、有反馈。业主委员会要加强沟通协调，对业主投诉多次或涉及多个业主、多个楼栋单元的物业服务问题，及时组织物业服务企业与业主进行对话、协商和调解。小区党组织加强思想引导和政策宣传，着力推动矛盾纠纷化解。街道、社区要加强对小区业主反映突出的物业服务难点焦点问题的综合协调，组织相关职能部门及小区各方进行综合调处，积极回应群众关切。住建部门要加强物业服务行业调研分析和统筹协调，及时研究行业共性问题，提高物业服务行业监管水平。

（九）完善纠纷处理办法。住建部门要组建市区物业矛盾纠纷调解委员会，通过第三方机制推动业主、业主委员会与物业企业之间矛盾化解，提高物业服务矛盾纠纷调处公信力。充分发挥法律手段在物业服务纠纷处理中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的服务纠纷解决工作新模式。人民法院应当对物业服务诉讼请求“快审、快判、快结”。

四、规范物业费收缴

（十）建立物业费催收及惩戒机制。物业服务企业应建立健全公开、透明、人性化的宣传、沟通、提醒、催收、催缴、通报等收费管理机制。对不按时交纳的业主可采取适当方式及时告知，也可向业主委员会及小区党组织、业主单位书面反馈。业主交纳物业费情况，纳入小区各类资格审查和评先评优推荐的重要条件。对经提示提醒且无正当理由、连续12个月仍未交费的业主，由社区居委会或小区党组织、业主委员会按程序停止或终止其在小区的公共职务（业主代表、楼栋长或小区党组织、业主委员会、业主监督委员会成员）。

（十一）健全物业费清收协同机制。小区物业费清收情况纳入社区基层社会治理的重要内容，街道、社区要强化属地责任、加强统筹协调，及时督促物业企业改进服务，指导小区各方加强配合，推动辖区居民积极主动交纳物业费。业主委员会要把督促、引导业主交纳物业费作为重要职责，对逾期不交纳或拒付物业费的，应当督促其限期交纳。支持人民法院对拒交物业费的典型案件进行公开审理。

（十二）做好宣传教育引导。小区党组织、业主委员会要加强组织动员和沟通协调，教育引导业主积极交纳物业费。业主所在单位应大力支持、积极倡导本单位党员干部、公职人员或员工认真履行业主义务，按时交纳物业费。新闻媒体要加大宣传引导，推动全社会形成自觉交纳物业费的良好风气。

黄冈市区居民小区电梯使用安全管理办法（试行）

为加强市区居民小区电梯使用安全管理，预防电梯事故，保障居民人身和财产安全，根据《中华人民共和国特种设备安全法》《湖北省电梯使用安全管理办法》《湖北省人民政府办公厅关于加强电梯质量安全工作的实施意见》（鄂政办发〔2018〕38号）和《中共黄冈市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见》（黄发〔2020〕6号）有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。

一、落实小区电梯使用安全管理责任

（一）明确安全管理责任主体。小区物业服务企业受业主委员会或产权单位的委托，作为小区电梯使用单位，负责做好小区电梯日常安全管理工作。

（二）规范责任主体变更程序。物业服务企业发生变更的，原单位应当及时将物业服务期间形成的电梯安装、改造、维修、使用和定期检验等技术资料，以及电梯产品随附资料和运行记录完整地移交给新的物业服务企业或业主委员会。

（三）做好安全责任公开公示。每台电梯轿厢内应明示使用管理单位及安全管理责任人、维保单位及日常维保责任人和安全提示。

二、做好小区电梯使用安全管理工作

（四）建立电梯安全技术档案。安全技术档案包括电梯出厂随机文件、监督检验和定期检验报告、日常维护保养记录、运行故障和事故记录等。

（五）确保电梯维护保养质量。与取得电梯安装、改造、维修或制造资格的单位签订日常维护保养合同，应当保持维护保养单位的相对稳定，并对其维护保养工作进行监督，保证电梯日常维护保养单位正常开展维护保养工作。

（六）定期开展检验检测。按照有关安全技术规范的要求，在电梯安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，并在检验合格后，及时更换张贴“检验合格标志”。未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

（七）配备专职电梯安全管理人员。安全管理人员应当取得相应资格，持证上岗。安全管理人员应当对电梯使用状况进行经常性检查，发现问题立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用电梯并及时报告使用单位负责人。

（八）及时处置电梯故障。接到电梯发生故障的信息后，应立即赶赴现场，科学处置，排除故障，并向报警的当事人做出说明，以消除当事人的顾虑。

（九）加强老旧电梯的维修、更新或改造。对市区小区老旧电梯存在使用年限超过12年，国家明令停止生产或制造厂家已经退出市场，使用8年以上且驱动方式、调速方式、控制方式落后、能耗大、噪音大，使用8年以上且驱动主机和其他主要配套技术落后、磨损老化严重、设备已经3次大修以及其他经法定电梯专业技术机构确认需要进行更新改造等情形和问题的，使用管理责任人应当及时组织电梯维修、更新或改造，切实消除安全隐患。

三、明确业主责任和义务

（十）明确爱惜保护责任。应当遵守电梯安全使用说明和安全注意事项的要求，监督他人安全文明规范使用电梯，参与涉及电梯管理、修理、改造、更新等事务的协商表决。

（十一）明确有偿维护责任。应当按时足额缴纳物业费或者管理费，承担电梯日常管理、维护保养、改造、修理、更新、检验检测、安全评估等所需费用。

（十二）明确严格监督责任。监督使用单位依法履行电梯安全管理职责；根据电梯维保信息公示情况监督维保单位。

（十三）明确举报投诉责任。举报投诉未履行电梯安全使用管理责任的物业服务企业，举报投诉未履行电梯维保质量安全责任的电梯维保单位。

四、完善经费保障机制

（十四）明确电梯更新、改造、重大修理（含加装）经费来源。电梯更新、改造、重大修理（含加装）费用包括拆除费、采购费、安装费及委托电梯检验机构的评估费等，依照有关规定，由业主委员会向主管部门申请，从住宅专项维修资金中列支，资金不足部分或者无住宅专项维修资金的，由业主按照专有部分占建筑物总面积的比例承担。列入老旧小区改造的居民小区，可由中央改造资金中安排部分资金补贴既有住房增设电梯费用。业主可以按照有关规定提取住房公积金，用于电梯更新、改造、修理和既有住宅增设电梯。

（十五）规范电梯运行维护费用缴纳和使用。电梯运行维护费用于电梯日常管理、保险、维护保养、检验检测和安全评估等事项。电梯使用人应当按照有关规定缴纳电梯运行维护费，不按规定缴纳的，物业服务企业可以依法催收。物业服务企业应对电梯运行维护费单独立账、专款专用，出现结余的，应当结转使用，不得挪作他用。电梯运行维护费的收支情况，应当每年至少一次在物业管理区域内显着位置进行公示。

五、强化电梯安全监管责任

（十六）压实部门监管职责。市场监管部门负责依法开展电梯维保单位和使用管理人安全监管，积极创新监管手段，严厉打击未按安全技术规范要求维保、日常使用管理不到位等违法违规行为，督促电梯维保单位和使用管理人主动落实安全主体责任。住建部门负责加强住宅专项维修资金的征缴及使用工作，履行物业管理行业监管职责，协助推动物业管理单位落实电梯安全主体责任。应急管理部门负责做好电梯困人故障的应急救援工作，配合电梯应急救援平台运行管理。公安部门负责做好电梯群体性突发事件应急处理、现场秩序和安全维护，依法查处破坏电梯设施、危害公共安全等违法行为。财政部门负责保障市属有关部门履行电梯安全监管职责所需必要工作经费、装备投入。

六、建立综合防范体系

（十七）依法实施行政强制。市场监管部门可以采取强制手段，对存在严重事故隐患的电梯依法封停，督促电梯使用、维保单位立即进行整改，消除安全隐患，经检验合格后，方可恢复使用。

（十八）强化诚信体系建设。探索建立电梯使用、维保单位“黑名单”管理制度，通过事故调查、安全检查、群众举报投诉等途径，对有不良记录的电梯使用、维保单位采取重点监管、政策制约与舆论监督，及时向社会公开监督检查结果，并向相关部门通报。

（十九）鼓励社会参与监督。鼓励人民群众参与电梯安全的监督，畅通举报投诉渠道，简化举报投诉流程，如实向相关部门举报投诉电梯使用、检验中的违法违规行为。

（二十）加大指导宣传力度。相关部门要加强电梯安全运行及业主安全主体责任意识等方面的宣传，引导乘客文明乘梯，增强公众电梯安全防范意识和责任承担意识。鼓励新闻媒体、学校、社会团体等开展电梯安全知识的宣传教育。

（二十一）积极开展电梯安全责任保险工作。引导和鼓励电梯使用、维保单位投保电梯责任保险，提高电梯安全事故赔付能力。

黄冈市区居民小区车库车位规划建设与使用管理指导意见（试行）

为深入推进市区小区治理，进一步规范市区居民小区车库车位规划建设与使用管理，缓解小区停车难、停车贵、乱停车问题，根据《中华人民共和国人民防空法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》和《中共黄冈市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见》（黄发〔2020〕6号）等有关法律法规和文件精神，结合市区实际，提出如下指导意见。

一、强化小区车库车位规划管控

（一）科学合理规划小区车库车位。各类小区应合理规划地下普通停车位、人防工程停车位和配套服务商业停车位，人防工程不得变相规划建设用于商业的地下车库和其他商业用途。新建小区项目应根据城市建设发展和城镇居民增长趋势，科学规划停车泊位，及时动态调整车位配比标准，适应人车分流需要，保障小区道路系统微循环。新建小区应全面推行人车分流，原则上不规划建设地面停车泊位。小区确需配置地面停车泊位的，由自然资源和规划、城管执法、消防救援等职能部门进行指导、规范，依法依规科学合理划定。加大对建设地下停车库建设的政策支持力度，进一步降低开发建设成本。

（二）严格保护小区绿化植被。严格控制各类小区通过毁绿规划建设地面停车泊位。老旧小区改造确需占用绿化面积规划建设车库车位的，应进行充分论证、广泛征求意见，须经小区业主代表大会或业主委员会讨论通过并征得社区居委会同意，有绿化规划的还应报经城管部门批准，且以生态停车泊位建设为主。

（三）全面规范小区地面消防车道管理。住建部门督促物业服务企业依法履行消防工作责任，健全消防安全管理；消防救援部门加强对小区消防业务的指导和规范。视情形由房地产开发建设企业、物业服务企业或社区负责对小区内消防车道、消防路面进行全线标识，以方便居民群众识别、物业服务企业维护和提醒。

二、健全小区车库车位租赁机制

（四）做好小区车库车位权属解释工作。小区地面停车库、地面停车位、地面架空层停车位、地下普通停车位、人防工程停车位、通过老旧小区改造的停车位等各类车库车位的相关权属，由自然资源和规划、住建、人防等事权部门按照国家相关法律法规进行解释。

（五）优化小区车库车位资源配置。小区车库车位应优先向业主开放，优先保障业主使用，优先向业主租售转让。小区车库车位租赁应兼顾业主各方面需求，坚持长租、短租和临停相结合，合理配置、充分开发利用停车泊位资源。引导和推动各类新建小区、未竣工验收小区和车位空闲较多的已交付小区，按照不低于规划审批车位总数三分之一的标准划定短租、临停车位；空闲较少的已交付小区，其尚未出售的车位主要用于业主短租或临停。

（六）规范小区车库车位停泊服务合同管理。住建部门会同市场监督管理部门制订市区统一、规范的小区车库车位停泊服务合同范本。小区车库车位短租转让合同，适宜以l年期或以上、3年期及以下为主。各类人防工程车位租赁转让合同约定的剩余使用期限，应在人防工程车位备案合同约定的剩余期限内。

（七）合理约定小区车库车位租赁服务收费标准。综合参考周边地市及市场调查，市区暂时按照地下车库车位短租车位租赁费250元／月左右、业主临停停泊服务费15元／天左右的标准为参考，引导和推动房地产开发建设企业或物业服务企业与业主或业主委员会协商约定具体租赁标准；双方难以达成一致的，街道、社区加强综合协调，推动各方对租赁收费标准形成共识。支持地面公共停车位实行收费管理，由业主大会或业主代表大会确定具体收费标准。

三、加强小区车库车位综合治理

（八）完善小区车库车位使用管理考核评价机制。小区车库车位使用管理纳入小区治理及社区治理的重要内容，黄州区及街道、社区负责统筹协调，自然资源和规划、住建、城管、人防、市场监督、消防救援等部门负责监管，小区业委会、物业服务企业及开发建设企业负责实施，使用管理情况作为“四城联创”和基层治理工作考核依据。

（九）规范小区车库车位使用管理。涉及小区业主共有车位的使用管理，应由业主大会或业主代表大会讨论决定。新建小区或未竣工小区在房屋预售前，开发建设企业应编制车库车位租售专项方案，报自然资源和规划、住建、人防等部门备案。已竣工验收小区，街道、社区应指导开发建设企业及前期物业、业主或业主委员会制订小区车库车位租赁使用管理办法。已交付小区及老旧小区，街道、社区应指导小区开发企业或物业服务企业与业主或业委会商定车库车位使用管理方案，未商定车库车位使用管理方案的，由相关职能部门视情形将开发建设企业或物业服务企业纳入“黑名单”或失信管理。

（十）公开小区车库车位信息。小区车库车位规划及物业区域内停车泊位、使用方案及管理办法、租售及短租临停情况、公共收益等基本信息，每年度向全体业主公开，并在物业区域内显着位置公示。

（十一）加强小区道路安全管理。物业服务企业应强化小区车辆管理，建立健全及时发现、劝导、制止及举报投诉违停违放车辆机制，保持小区道路畅通。业主委员会应制订小区车辆出行及管理公约，教育引导业主加强自律，形成良好车辆出行习惯。条件具备的小区应实行主干道路微循环、单行线，实现人车分流。

（十二）加大执法查处力度。城管执法部门牵头负责市政主次干道连接住宅小区道路及小区内停车治理。对在小区消防道路上违法违规停车的，消防救援部门要加强执法查处，可联合城管执法部门协调联动处理。对在小区连接市政道路主次干道连接线道路上违法违规停车的，城管执法、公安交警部门要及时依法处理。

（十三）维护原有合同约定。本意见印发之日前已签订转让租赁协议的小区车库车位合同，由合同双方依法依规按原协议约定。