2014楼市半年谈政策篇：半年房产政策解读

2014年07月03日 09:46 小编： |0 点击：4420

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在纵观2014上半年的房地产政策后，很多关乎市场行情的名词频繁出现，颇为引人注目，如：“央五条”、“共有产权房”、“不动产统一登记制度”等等。

我们知道，市场的自发调节是有一定的弱点的，如自发性、滞后性、盲目性，当国家着手管控，无论是从宏观方面、还是微观方面，对全局都是有一定的好处的。

　　房地产市场的动态是直接指向社会稳定的。虽然新政策的出台亦或新制度的发展会遇到不少阻碍，但是我们相信，随着实践在未来的深入，依照市场规律科学发展，房地产市场也必将稳健地运行下去。

_ueditor_page_break_tag_城镇化与契机

详细：中共中央、国务院印发了《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)。《规划》明确了未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务，统筹相关领域制度和政策创新。

　　解读：改革开放以来，伴随着工业化进程加速，我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。目前，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，也处于城镇化深入发展的关键时期。该《规划》的出台，正是从宏观方面，给城镇化的发展提出了统筹性、指导性的意见。

　　《规划》要求，在城镇化过程中，针对以人为本、统筹发展、提高效率、保护环境、促进社会公平等方面都需要有所作为。

　　那么《规划》的出台，于我们市场来看，有哪些契机?

　　，投资方面。(一)新型城镇化必然带来居民消费结构的转变，在市场的发展中，关注三四线城市的消费方向，找到人群的消费点所在，然后去具体分析投资方向;(二)城镇化的发展必然带来城市基础设施的建设，从而拉动对建材的整体需求。现在关注投资建材市场，尤其是选择在集约化较好、综合能力强的平台里进行交易，是顺应了这一趋势的，如投资建材相关的专业市场商铺。

　　第二，地位方面。《规划》中指出，做到市场主导，政府引导。在正确处理政府和市场关系同时，更加尊重市场规律，终做到科学发展、理性发展。

　　第三，生态方面。城镇化的发展，要坚持生态文明建设。即在节能环保、固体废弃物处理、可循环利用等方面，做到生态化、绿色化。其实这也是现代市民的基本观念而已，市场实施后，一方面能够满足人群的需求，另一方面也是对社会发展的正面促进行为。

_ueditor_page_break_tag_首次全面审计土地出让金与农村土地改革

　 详细：全国“两会”期间，政府工作报告提出“要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。”这将是继备受关注的社保基金审计和政府性债务审计之后，又一次全国性专项审计，也是首次全国范围内的土地出让金收支审计。

　　解读：据国土资源部统计，2013年全国土地出让总金额达4.1万亿元，而土地财政已经成为决定地方财力的关键砝码。另外，在目前的分税制格局下，地方相当一部分税收需要上缴中央，而卖地收入属于政府性基金，除必需用途外，其余地方支配权限较大。财税专家李文海称，地方政府对卖地的热衷直接导致我国非农占用耕地情况严重，农民的利益受损。此外，不当使用、非法挪用土地出让金的现象普遍存在。完善农村土地承包政策、引导和规范农村集体经营性建设用地入市、完善农村宅基地管理制度、加快推进征地制度改革这些措施在我国目前的状况下，也显得至关重要。审计只是一种监督行为，其根本应该落实农村土地的整体改革。

_ueditor_page_break_tag_央五条与首套房贷

详细：央五条是指：一、合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;二、科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平;三、提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款的;四、有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析;五、建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

　　解读：从贷款需求、回报率以及风险系数来看，银行更有可能选择有利于利润大化的方式去投入资金。个人的住房贷款相比较起来，并无太大的优势，为此而陷入尴尬境地。由于出现个人住房出现“贷款难”情况，央五条的出现正是力挺首套房贷需求市场，满足人们基本需求。另一个角度来看，央五条也是对房地产市场压力的缓解，在安抚市场情绪后，使之发展回归稳健的轨道。

_ueditor_page_break_tag_不动产统一登记与房地产税

　 详细：不动产统一登记：国土部4月21日宣布，在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，在2016年全面实施统一登记制度。2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　房地产税：中共中央政治局6月30日召开会议，审议通过了《深化财税体制改革总体方案》、《关于进一步推进户籍制度改革的意见》、《党的纪律检查体制改革实施方案》。据全国人大财经委副主任委员郝如玉透露，当前房产税的立法已经开始制定，草案框架争取年底拿出。

　　解读：不动产统一登记：早在7年前，“不动产统一登记制度”就已写入《物权法》，但因分歧较大，未规定统一登记的范围、机构和办法。根据国土资源部通过的立法计划，《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿，年内完成立法。不动产统一登记的功能主要在于物权公示和保障交易安全。有人认为，全国不动产统一登记及查询制度的建立，将有效释放出市场上的房地产空置存量，对市场会有很强的威慑力，对房价走势也会产生较大影响。若能健全不动产统一登记制度的，可能会使对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

　　房地产税：房地产税立法意味着将以更高层面调整相关关系。另外，立法要充分考虑到公众诉求，这样才能更好地落实落实“税收法定”原则。

_ueditor_page_break_tag_共有产权房与保障房

　 详细：2014年的政府工作报告中，“完善住房保障机制”部分首次写入了“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。3月19日，住建部副部长齐骥在国务院新闻办举行的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》新闻发布会上公开表示，未来对于一些既不属于保障对象，又确实买不起商品房的“夹心层”群体，要建设供应政策性商品住房，发展共有产权住房。所谓共有产权住房，即可按个人与政府的出资比例，在一定时期内实行政府和购房者共同拥有产权。

　　解读：目前，保障性住房存在各类问题，如等待时间长、住宅环境差、配套欠缺等。自2007年起，共有产权房在江苏省淮安市进行试点，现今也在调研后逐步推广。据了解，共有产权房将用地性质由划拨改为出让，“垫资人”也变成政府。政府的公信力一方面是值得信赖的，一方面确实缓解了购买保障性住房产权人的压力。