地产“土豪”首季身陷五大忙 房地产行业变革将至

　2014年季度已过，去年意气风发的开发商们今年都非常忙碌：忙借壳涉银、忙拿地、忙转型、忙回购股票、忙加速“出海”，而透过这五大忙，反映的是不同房企面临的不同问题，“2014年，中国的开发商都患上了‘集体焦灼症’”，在知名地产专家杨红旭看来，各自忙碌的开发商折射房地产行业变革的到来。

　　忙 忙拿地 主力变成非标杆房企

　　中原地产研究部新统计数据显示，截至4月2日，万科、保利等16家标杆房企今年季度拿地总额为1165.24亿元，同比上涨29%，环比降幅高达37%。据分析，龙头房企一季度业绩并不理想，在销售遇冷的情况下暂停激进拿地，导致地价回落。这正好给中小房企“逢低补仓”的机会，与16家标杆房企形成此消彼长的是二线房企的主动出击。

　　去年被誉为拿地“黑马”的泰禾集团，2014年拿地旋风不减，截至2014年3月在全国已斩获土地超过1000亩，金额超过80亿元。一线城市也是非标杆房企抢地的重点区域,3月26日，北京出让两宗经营性用地，中铁建、中弘分别成为这两宗地块的“地主”。而在2月26日北京平谷区大兴庄镇地块竞拍的64轮举牌中，世纪鸿占29次，当代旭辉联合体30次终以7.78亿的价格竞得。3月19日，国贸地产、厦门筑成、宝达投资（香港）联合体以11 亿元夺下上海松江区佘山北54A-05A号地块,此后，又以8.04亿元摘得松江区佘山北37A-01A号地块，凸显这些非标杆房企买地积极性。

　　第二忙 忙借壳涉银 房企资金紧张？

　　2014年3月，绿地集团借壳金丰投资上市，预估值达655亿元,此次重组是A股交易金额大的一次重组并购。与此同时，时隔3年多后，房企再融资也终于开闸。继中茵股份和天保基建两公司的非公开增发申请获批后，近日，北京城建和迪马股份也相继公布了同样消息。另外，除了股权类再融资大门获得 “开闸”后，房企债券类融资也有新进展。

　　房企“涉银”更来势汹汹。继2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。 2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，成其第五大股东。2月初，越秀集团以116.4亿港元完成对创兴银行 75%已发行股本的收购。据记者不完全统计，目前已有约30家房企涉足银行。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，银行信贷紧缩是客观存在的，与此同时，随着住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来地产业将呈现“金融业 加工业”的发展趋势，整个行业也会因此发生变革。

　　第三忙 忙出海 海外淘金OR规避国内风险?

　　据不完全统计，今年前3个月，房企在海外总投资额达到近千亿元人民币，已超去年全年投资额。房企将资金投向海外，是因为海外回报率够高，还是感到了国内潜在的危机？

　　业内人士指出，房企纷纷选择海外淘金，一定程度上受了国内政策不确定性的影响。在限购政策未来尚不明确的前提下，在海外投入不失为一种好的投资渠道。然而专家指出，国内房企海外投资中很大比例是用低杠杆甚至现金投入，把钱带到海外市场提振当地经济从而受到西方国家欢迎，然而这样大规模的投资是否能带来高回报有待观察。

　　在2011年投资冰岛生态旅游项目失败后，中坤集团董事长黄怒波就坦言：“把去冰岛买地想得太简单，低估了海外投资的政治风险和法律风险。”可见，海外开发究竟是淘金还是制造新的泡沫，仍有待详尽分析。

　　第四忙 忙回购股票 力挽股价提振市场？

　　鉴于业绩持续增长但股价却跌跌不休，3月10日，万科总裁郁亮增持100万股万科股票，以提振投资者信心。这也是继恒大地产、合生创展、保利地产等房企回购或增持股票后，又一房企巨头高管购入本公司股票。

　　根据券商研究，目前A股房地产板块的估值水平创下近5年新低，包括万科在内的多家房企股价逼近净资产。中银国际研报显示，截至2014年1月15日，33家主要上市房企的市盈率由2012年的20.2倍下跌至2013年的7.2倍，地产板块的市盈率创下近五年新低。

　　面对股价持续下跌，不少上市房企开始回购股票。从今年1月27日至2月24日，恒大地产回购股票合计斥资超40亿元。保利地产于2月25日晚公告，保利集团同日增持公司股份共计40万股，随后，3月3日又公告称，公司部分董事和高级管理人员于2月28日买入公司股票共计18万股。此外，新湖中宝和深振业A不久前也分别被各自股东增持。

　　第五忙 忙转型 变身“城市配套服务商”

　　忙转型的房企动作也不小。商业地产巨头万达在2013年就决定向电商发展，今年更开始百万年薪高调挖人。据传，除了马云、刘强东等几位大佬外，万达的挖人电话几乎覆盖了整个电商圈。

　　地产龙头万科则转型要做“城市配套服务商”,这正是万科进入30岁后对自己的全新定位，其策略就是将旗下所有业务的思维核心聚焦在如何服务于整个城市的运营，所有产品均作为城市配套的一部分,在近日的北京春季房展会上，万科就以“城市配套服务商”的角色出现。

　　专家解读

　　地产业热闹了十多年

　　从没这么闹腾与惶恐

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，2014年，中国的开发商都患上了“集体焦灼症”，并坦言房地产业已热闹了十多年，从没像当前这么闹腾与惶恐。而对于各大开发商的忙碌，他将其归纳为企业战略重塑。

　　杨红旭认为，行业外部和内部大环境的偏负面变化，房地产业及房企增长速度的下滑，正成为套在开发商头上的“紧箍咒”。不必说中小房企迷茫而不知所措，就连大房企也心生惶恐。郁亮带领万科高管频频考察阿里、腾讯、海尔、小米，传统地产业与新锐产业的合作，似乎箭已上弦。另外，万达进军文化产业、恒大卖矿泉水、世茂入股申银万国、诸多房企入股银行、进军海外房地产等，都在预示着地产巨头们的焦灼与谋变。

　　记者多方观察认为，开发商已意识到传统的“拿地、建房、销售”的模式已无法适应当下市场的格局，而“五大忙”正是大佬们寻求突破的标志。涉足金融、借壳融资是向房地产行业的上游纵向延伸；拓展海外市场是将产品线横向拉长；牵手电商是顺应互联网时代的转型,在对中国地产市场保持乐观的前提下，各方开始将鸡蛋放在更多的篮子里。