直面房价现实的情况下，如何让自己少奋斗10年？

买房，是现今80、90后不得不面对的现实问题，结婚，丈母娘要求有套房；满足孩子的教育需求，需要一套邻校房……

然而，在武穴想要拥有一套房子，基本都需要进行按揭，但是2、30年的房贷也让许多人心中一寒，可是又不得不面对现实！

这时候，了解一些房贷知识就显得尤为重要了。毕竟，对于动辄几十万、上百万的房子来说，哪怕能省下1%，也是成千上万元。

今天，咱们就来聊一聊房贷还款问题，巧选房贷还款方式，让自己少奋斗10年！

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LPR+基点 or 固定利率

3月1日开始，我国延续多年的浮动利率房贷正式成为历史。央行此前发布公告，宣布从3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。

那么，什么是贷款基准利率，什么是LPR呢？

贷款基准利率是央行发布给商业银行的贷款指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。根据人民银行官方网站显示，从2015年10月24日起，人民币现行利率调整为: 一年以内(含一 年) 4.35%，一至五年(含五年) 4.75%， 五年以上4.90%。

贷款市场报价利率(LPR) 由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

了解什么是基准利率和LPR利率之后，对于购房族，最关心的就是到底是选择固定利率不变，还是选择LPR利率+基点？

首先，我们来看个例子。小明曾于2018年购房，当时在基准利率4.9%的基础上还上浮了20%。

Ⅰ、如果选择固定利率：4.9%X（1+20%）=5.88%，而这5.88%将是小明未来恒古不变的执行贷款利率。

Ⅱ、如果选择LPR+基点：小明的基点为5.88%-4.8%=1.08%（基点为108）如此换算下，小明的最终执行贷款利率为4.8%+1.08%=5.88%。但小明以后固定的基点值将被锁定为108点。

如此看来，似乎两者转换之后好像并没有差别。

但不要忘了，这只是由于2020年执行固定LPR4.8%的原由，从2021年1月1日起，这一固定的LPR将成为变量，并从近6个月的LPR值走势来看，是在走下行通道（2020年2月20日，央行公布的5年期LPR为4.75%，相比前期下降了5个基点）

假设我们按照2020年2月20日最新公布的LPR值4.75%计算，同样以小明为例，以“LPR+基点”计算，最终执行贷款利率为4.75%+1.08%=5.83%

如此看来，选择“LPR+基点”相比于选择“固定利率”会少0.05%，如100万的房贷就会少了31元，以此类推......这也是为何在选择“LPR+基点”这一浮动方式时，会出现“更划算”这一说法。

总的来看，其实不论你选择“固定利率”还是“LPR+基点”，最终多还和少还的金额区别并不大。未来几十年中能否像今年一样享受到这部分优惠的关键更在于，对未来LPR利率周期走势的一种预判。通俗点来讲，就是“赌”未来利率仍将有下行的空间，那么选择随LPR浮动更划算；反之亦然，如果后市中LPR值上行，则选择固定利率更划算。

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等额本金or等额本息

在办理房贷还款业务时，银行会给你提供两种还款方式，一种等额本息，另外一种是等额本金，有人不明白这二者有何区别，往往纠结于其中。

对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦，所以更多人选择等额本息。

假设我们贷款一百万买房，然后计划20年还清，等额本息和等额本金在还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：

这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。可以看到，在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

综上，等额本金还款法适合高收入人群。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，随着在职经历的增加，青年人升职加薪的机会比较大，等额本息可以缓解贷款压力，提高生活质量。

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提前还贷or不提前还贷

有不少网友留言说：最初买房时是节衣缩食，但是在工作一段时间后，后续有所发展，手里资金充裕，那么是用来投资，还是把省下的房贷给还了呢？

其实在小编看来，这个问题无需纠结，主要是看你自己的理财收益能不能超过房贷利率，如果远超房贷利率，就不用提前还款，如果没有超过，还是还房贷比较好。

比如，有的人在银行买了一些3-4%的理财产品，但是要还4.9%的房贷，这就好比，你把自己的钱按照4%的收益借给了银行，但是银行去用4.9%的利息又转借给你了，虽然凭空多掏1%的利息，从短期来看没什么大影响，但是日积月累，这一个点也不是小数目了。

但是如果你每年收益都非常稳定，并且在10%以上，而且现金流非常充足，不担心还不起房贷，那就完全没有必要去提前还贷。你可以把这笔钱拿去投资，让它产生更大的收益和价值，因为不管你什么时候还房贷，你的实际年利率都是那么多。

很多人贷款时，一般都是前期还的多；由于前期贷款数额大、借款时间长，后面虽然还款后期的利息相对来说较少了，但借款利息还是一样的。所以要不要提前还款，就看个人了，如果购房者个人消费观念比较保守的，只敢把钱存到银行和支付宝里的，那小编建议可考虑应该提前还，相反则不用。

尤其是对于购房者来说，买房一直以来都是人生中的指出大项，对于很多当下仅有能力支付首付的工薪一族来说，房贷也不是一笔小钱，数额比较大，所以在买房过程中除了关注日益上涨的房价之外，你也可以在还贷过程中掌握这些技巧，也可以省一笔哦！