武穴市居民小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）

各镇人民政府，市直有关部门，各街道办事处：

《武穴市居民小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）》已经武穴市人民政府九届12次常务会议研究通过，请认真贯彻执行。

                                                                                                                             2022年7月21日        

武穴市居民小区业主大会和业主委员会

管理办法（试行）

      为落实省、黄冈市和武穴市关于党建引领基层社会治理的工作部署，进一步健全完善武穴城区居民小区治理体系，着力提升居民小区治理能力，根据《中华人民共和国物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《湖北省物业服务和管理条例》《中共黄冈市委关于加强城乡居民小区党组织建设提升基层社会治理效能的意见》（黄发〔2020〕6号）、黄政办发〔2020〕43号中的《黄冈市区居民小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）》和武穴市深化新时代党建引领加强城乡基层社会治理相关文件精神，结合武穴实际，制定本办法。

一、坚持党建引领，依法成立业主大会和选举业主委员会 

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

（一）明确业委会（物管会、自管会）的组建条件。业主委员会、物业管理委员会、垸场自治委员会要覆盖所有街道居民小区。《湖北省物业服务和管理条例》规定，物业区域内交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的，或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十的，或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的，所在社区应当筹备组织召开物业区域内首次业主大会会议，依法选举产生业主委员会。不具备上述条件的小区，由建设单位成立暂时性的物业管理委员会，简称物管会；以垸场为单位的小区、居民住房比较分散、不便于组建业委会的，建立垸场自治管理委员会，简称自管会。

（二）推进业主大会的筹建工作。符合成立业主大会条件的，各镇（街道）应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

各小区应依法成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业区域内全体业主组成。小区业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会或业主委员会职责。首次业主大会应按有关规定要求依法依规筹备，筹备组组长由各镇（街道）代表或各镇（街道）委托所在社区“两委”班子成员担任。业主大会成立由各镇（街道）、社区负责指导、协调，小区党组织加强领导和把关，并承担具体筹备工作。业主人数超过300人的物业区域，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表大会由业主代表组成。

（三）做好对业主身份条件的审核工作。小区业主是指不动产所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。尚未依法办理不动产登记（含房屋所有权登记）、根据法律规定可确认不动产所有权的房屋实际居住人，也可视为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，其建设单位为业主。不具备业主身份条件的小区居民，不应推选为业主代表或业主委员会成员。

（四）强化对业主代表和业主委员会委员资格条件把关。业主代表推选由社区居委会负责指导，小区党组织加强领导统筹和把关。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。规范业主代表和业主委员会委员推选程序，社区居委会在各镇（街道）指导下加强对候选人的资格审查，纪检监察、公安、法院、信访等相关机构和部门予以支持配合。小区党组织指导业主委员会制定管理规约和业主委员会选举办法，对业主代表和业主委员会委员资格条件进行具体约定。

（五）激励党员干部及公职人员参与小区管理。鼓励引导把符合条件的在职、退休党员干部及公职人员、人大代表、政协委员推选为业主代表和业主委员会委员；条件具备的小区，业主代表中党员比例应达到50％以上，业主委员会委员中党员比例应达到50%以上。大力推行小区党组织、业委会成员“双向进入”“交叉任职”，条件具备的小区其“交叉任职”的比例不少于三分之一。鼓励把符合条件的小区把党组织书记通过法定程序推选为业主委员会主任。

二、突出规范运行，切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督

市民政局应牵头开展培训，提供成立业主委员会的指导手册。各镇（街道）要把业主大会和业主委员会的建设管理工作纳入社区建设、社区治理的工作范畴，重点加强对老旧小区、安置小区成立业主委员会的指导，会同居民委员会加强对业主大会和业主委员会日常工作的业务培训和监督，对制定、修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、解聘、选聘、续聘、更换物业服务企业、物业服务收费或调价、小区公共收益，缴存、使用住宅专项维修资金等有关小区共同管理事务提出建议和意见，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷，引导、规范业主大会和业主委员会合法合规开展工作。 

（六）加强工作指导。各镇（街道）要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会运行的规范统筹、综合协调。社区要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、增补改选和日常运行等的指导和监督。民政部门负责业主委员会的业务指导、政策指引和日常监管，督促小区自治机构依法依规自治管理，加强小区管理情况调研分析，及时制订完善相关政策措施。业主委员会应积极配合并自觉接受社区和民政部门指导、监督，定期报告工作。

（七）规范业主大会运行程序。业主大会或业主代表大会由业主委员会组织并主持，也可根据实际情况由社区居委会或小区党组织主持。业主委员会提请业主大会或业主代表大会审议的重大事项、重要问题等，应事先提交小区党组织讨论通过。属于业主共同决定的事项，应依法依规经过业主大会或业主代表大会决定，不得以业主委员会会议或其他会议决定代替。业主大会或业主代表大会审议表决事项，可根据情况采用会议表决或征求意见等多种方式。

（八）规范业主委员会运行程序。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会任期内，委员出现空缺时应及时补足；空缺委员人数未达到50％的，通过召开业主大会会议进行补选，或者根据业主大会议事规则规定进行增补；空缺委员人数超过50％的，业主委员会应停止工作，由小区党组织提请选举新一届业主委员会。业主委员会任期届满，或因空缺委员人数超过50％而停止工作，在新一届业主委员会选举完成之前，由社区居委会代行业主委员会的职责，可委托小区党组织负责小区日常事务。

（九）加强业主代表管理。业主代表候选人应按楼栋、单元或区域进行推选，坚持业主自荐与组织推荐相结合，同时兼顾所代表的物业专有面积均衡，并有三分之二以上业主参加、三分之二以上参与人数同意才能当选。一个楼栋、一个单元或区域不得少于l名业主代表，业主代表人数不得少于物业区域业主总人数的1％。业主代表应依法履行代表职责，审议表决事项前应通过适当方式征询业主意见，业主委员会应提供必要条件或便利。业主代表应根据征询意见的情况，综合相关政策法规及多方面情况，依法公正行使表决权，未经同意表决意见不得对外公开。

（十）建立业主委员会委员退出机制。业主委员会工作规则应明确业主委员会委员的辞职、免职、罢免条件和程序。业主委员会要加强对委员的管理和考评，小区党组织及业主监督委员会要加强日常监督。对丧失委员资格条件的，利用职权干扰小区日常管理和运转的，不服从社区居委会指导或拒不执行业主委员会决定的，业主委员会或小区党组织应当报请各镇（街道）、社区居委会开展调查核实，责令其暂停履行职责，由业主代表大会决定终止其委员职务。

（十一）全面推行楼栋长制度。楼栋长一般由业主自荐、楼栋推选产生，且应经过必要的资格条件审查。楼栋长空缺的，鼓励与引导楼栋党员干部及公职人员、业主代表志愿担任楼栋长。业主委员会应加强对楼栋长的日常服务管理。

三、健全管理机制，提升小区治理工作质效

（十二）明确业主监督委员会组成人员。业主监督委员会由业主及物业区域公共服务管理人员组成，其人选由社区居委会和小区党组织征求各方面意见协商产生，并报业主大会或业主代表大会备案。业主监督委员会委员可以由各镇（街道）负责人、辖区公安干警、社区或小区党组织成员、网格员、业主代表、楼栋长、下沉党员及公职人员、居住在小区人大代表和政协委员等组成，且应经过相关部门资格审查。业主监督委员会人数为不超过11人的单数，其中党员不少于总人数的三分之一。业主监督委员不得与业主委员会交叉任职。

（十三）鼓励小区设立业主监督委员会。业主监督委员会在小区党组织领导下，监督业主失德失信行为、业主委员会失职失责行为以及小区管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则等规定执行情况。业主监督委员会列席业主大会和业主代表大会会议，业主监督委员会主任列席小区党组织、业主委员会会议。业主监督委员监督建议可作为小区有关资格审查、检查考评、征求意见、讨论审议的重要依据，重要的监督建议可提交业主大会或业主代表大会表决。

（十四）建立健全小区治理协调机制。健全小区党组织、业主委员会和物业服务企业“三方联动”协调机制，形成小区党组织、业主委员会、物业服务企业和业主“四位一体”治理体系。小区党组织主要负责小区治理的政治引领、思想引导和组织把关；业主委员会主要负责贯彻落实小区党组织决议，执行业主大会或业主代表大会决定，具体管理小区日常事务；物业服务企业按合同约定履行物业服务职责。大力推行党组织提议、业主委员会商议、业主大会或代表大会决议运行机制，提交业主大会或代表大会审议事项，应经过小区党组织提议、业主委员会讨论。

（十五）实施信息化管理。建设并打通市域政务服务APP、服务热线、微信公众号等渠道，推动党建、政务、服务“多网合一”，为提升小区治理水平提供便捷化信息服务。在确保业主意见表达真实、有效的前提下，建设业主决策网上投票系统，鼓励与支持积极采用在线投票形式进行审议表决。

                                                                                                                        武穴市人民政府办公室         

                                                                                                                            2022年7月21日