空城与地王：本是同根生 相煎何太急

      “空城”与“地王”并存于我国房地产市场，这是房地产调控开展数年来出现的一个新现象。所谓“空城”“鬼城”与“天价地”“地王”并存，抛开具体案例个别性差异不论，从市场预警来看，明显的就是上半年地产开发商开始从二、三线城市向一线城市“回归”。

       简单总结，即大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。下面小编展示近期一些相关数据给大家：一线城市土地出让金比去年同期上涨 315%，如北京土地出让金达664.24亿元，比2012年647.92亿元还要多出近17亿元。广州土地出让金为243.7亿元，比2012年220 亿元多出23亿元，这两个城市仅半年卖地收入就超越去年全年。短暂沉寂后的“地王”再现，5月份，广州出现3个“地王”，上海出现8个“地王”，其中楼面单价地王超过4万元/平方米，创3年来上海楼价新高。7月上旬，北京新诞生的夏家胡同“地王”，经测算楼面价高达4.2万元/平方米，随后孙河地块很快又刷新北京单价地王纪录。而与大城市房地产灼热烫手形成鲜明对比，一些小城市“空城”“鬼城”现象日益加剧……

       同样的房地产市场，如今一二线城市与三四线之间，演变为如此困顿的局面，不免让人能够联想起曹植的“七步诗”来：“本是同根生，相煎何太急”。当然逐利、赚钱是资本的天然使性，大城市商机无限，堪称是地产“吸金”的“聚宝盆”。近段时间的一二级城市新楼盘不是在卖，而是在“抢”，几乎无人问价，只要抢购到手就是“胜利”，广州平均每两秒钟产生一个新业主。面对如此旺盛的需求，以行政手段为主的调控政策越显乏力，效应不断衰减，限得了当地市民，限不了外地人。如何控制大城市房价？成为政府所面对的一道艰难考题，而靠现有的调控手段已经力不从心，甚至失灵。

       纵览过去十余年间，针对房地产业的调控逻辑并不复杂：楼市火爆——经济过热——房地产调控——楼市萧条——经济下行——放松调控——楼市火爆——经济再度过热——楼市再度调控……眼下，尽管房地产业长效调控机制建立被资本市场热议，但如何将行政干预让位于市场自发调节，如何降低对土地财政的依赖，以及城市群再造与新型城镇化如何破题，仍然存在诸多不确定因素。尤其是经济下行背景下，地方债务进入偿付高峰，卖地收入仍然是救命稻草，短期内土地财政不可能找到替代。


        一些地方认为，只要把城市建起来就是城镇化，忽视教育、医疗卫生、生活设施，尤其是工作就业等城镇化内涵，生活、交通不便，工作难找，就业困难，农民当然不愿进城，人们当然不会去买房。没人气，卖楼难，缺商机的“空城”，开发商自然要撤退。只见高楼，难寻人烟的城市充其量只是城镇化的“空壳”，说明少数地方对城镇化的认识误区，其中也夹杂着政绩与形象工程的冲动，亟待纠正。说白了，“空城”“鬼城”现象是典型的土地城镇化快于人口城镇化。

        对开发商来说，可持续发展同样需要考量。一、二线城市已成竞争红海，且可卖土地日益稀少，产业规模萎缩；三、四线城市风险难估，在中国人口红利逐步消失的背景下，没有产业支撑的人造城市，顶多只是“一枪头”买卖。

        资源分布不均匀、地方财政压力大，都成为地王秒杀空城的帮凶。